官兵来信

2018年7月，我在老家与人签订了一份商品房买卖合同，购买了一套二手房。合同签订后，我按照约定支付了首付款，并通过办理贷款支付了其余房款。可之后，卖方一直不配合办理过户手续。后来我了解到，卖方因涉及其他债务纠纷，已被他人起诉到法院。请问，遇到这种情况我应该怎么办？我能要回已经支付的房款吗？

——南部战区陆军某部士官小陈

专家解答

■江  愉

商品房买卖纠纷是官兵常见的法律纠纷之一。按照相关法律规定，本案中小陈与卖方之间构成房屋买卖合同关系，双方应按照约定履行相关合同义务。小陈已如约支付了首付款，并办理了贷款手续以用于支付其余房款，完成了付款义务。此时，卖方拒绝配合办理过户手续，已经构成违约。

这种情况下，小陈可以向法院起诉，要求卖方继续履行合同，将房屋过户到自己名下；也可以提出解除合同，要求卖方退还已支付的购房款，并承担相应违约责任。考虑到该房屋可能会因为卖方的其他债务纠纷被法院采取查封措施，建议小陈优先选择起诉解除房屋买卖合同。

根据相关法律规定，小陈可以请求法院判令解除房屋买卖合同、返还已付购房款及利息，并赔偿损失。如果查明卖方在合同签订后又将房屋抵押给他人，或者出卖给第三人时，还可以要求卖方承担相应赔偿责任。为了确保胜诉判决能够顺利执行，最终拿回购房款，小陈最好在起诉前向法院申请财产保全，对卖方名下的房产及其他财产采取保全措施。

商品房买卖属于重大的民事活动，一定要做好事前风险防范。广大官兵在购买二手房时，一定要事先核实房屋产权的真实情况，最好和卖方一起到不动产登记中心查询该房产是否存在设立抵押、被法院查封等情况。在双方签订商品房买卖合同时，可设立违约条款，对买卖房屋的价款、房款支付时间、过户期限及相关违约情形进行约定，以最大限度保护自己的权益。同时，根据民法典相关规定，双方可以在合同中约定向不动产登记中心申请预告登记。预告登记后，未经买方同意，卖方对该房产的处分行为，如抵押或出卖给第三方等，均无效。

（作者系南部战区陆军某部法律援助站顾问）